Une étude d’ibicity pour IDHEAL.

Que finance-t-on quand on achète son logement ? Elémentaire mon cher… Son logement. Justement, non. Ou pas seulement. Transparence sur les ZAC tente de répondre à cette question pas si évidente, que chacun peut légitimement se poser. Que contiennent vraiment les euros que coûte chaque mètre carré habitable ? Comment se calculent les prix des logements dans les secteurs d’aménagement, c’est-à-dire les zones urbanisées ou transformées par les collectivités ?

Alors que les ventes de logements neufs ralentissent depuis l’été 2022, et que la quête d’un nouveau modèle de financement de l’aménagement devient urgente, une analyse fine est nécessaire pour comprendre si les opérations telles que pensées depuis des décennies sont encore viables ; si et dans quelles conditions, leurs montages permettent de fabriquer des logements de qualité. TSZ a mené l'enquête en documentant les équilibres économiques et financiers des opérations d’aménagement.

Dans cette étude, la qualité des logements n’est pas directement abordée par l’analyse de leurs plans ou de leurs usages mais via le rapport qu’ils entretiennent avec leur environnement urbain. Un logement de qualité, c’est, aussi, un logement situé à proximité de services publics, de transports, de commerces, d’un espace vert, un logement auquel on accède par un cheminement pensé pour être fonctionnel et agréable ; c’est un logement dont la vue donne plutôt sur un parc que sur une rocade bruyante, dans des immeubles peu épais et qui permettent la ventilation naturelle… La qualité de l’habitat se mesure bien aux choix d’aménagement, et au-delà à celui des responsables politiques. Dès lors, la question se pose, comment la financer ?

A travers 17 idées reçues, cette étude met en lumière de manière pédagogique et précise la construction d’un bilan d’opération d’aménagement puis, grâce à un corpus de 13 opérations réparties dans toute la France, analyse le poids des différents postes de dépenses et de recettes. Quelques pistes de discussion sont ensuite proposées, sur le fameux compte-à-rebours pour expliquer la formation des prix, sur le financement du logement social, sur le « coût » des parcs et espaces verts.