• Taille de l'opération : 20 logements
• Nature: 7 PLS, 7 PLI, 6 libres
• Typologies : T2 (7), T3 (4), T4 (8), T5 (1)
• Surface SHAB : 1418 m²
• Surface SDP : 1647 m², 3 bâtiments (2 R+2, 1 R+3), 120m² d'espaces partagés (buanderie, salle commune, salle d'activité)
• Opération d'aménagement : ZAC Etoile
• Innovations : Trouver un cadre juridique et économique duplicable, créer une 3ème voie d’accès au logement

La Coopérative CoopEtoile est une éco-coopérative d'habitants sous forme de Société par action simplifiée (SAS) qui porte un projet de 20 logements au sein de la ZAC Etoile à Ambilly (74). Ce projet propose la construction d’un immeuble conçu par ses habitants sur un modèle de frugalité écologique et de solidarité sociale.

Afin de favoriser cette solidarité, des mécanismes de solidarité financière ont été mis en place entre les habitants afin d’ajuster le loyer en fonction des ressources de chaque foyer. Cette dimension collective passe aussi par la mutualisation de certains espaces et ressources.

Les 20 logements sont répartis en 3 bâtiments (R+2 et R+3) et accompagnés d’espaces communs (1 grande salle commune 85 m², 1 chambre partagée 15 m², 1 buanderie 20 m²). 

Les toitures hébergent pour deux d'entre elles des panneaux photovoltaïques et la troisième une terrasse potagère et un espace de convivialité.

Le projet s'est développé dans un contexte particulièrement complexe associant habitat participatif, exigences environnementales élevées et contraintes urbaines fortes liées à son implantation dans une ZAC. La conception a reposé sur une démarche de co-conception approfondie avec les futurs habitants, impliquant de nombreux ateliers, arbitrages et adaptations successives. Le projet a été accompagné dans le cadre de l'incubateur du programme Engagés pour la qualité du logement de demain ce qui a permis de stabiliser un montage juridique et financier et le plan de financement prévisionnel. Après un premier avant-projet jugé économiquement insoutenable en 2022, le projet a été réétudié à partir de 2024 afin de préserver les qualités d'usage, les ambitions environnementales et les spécificités coopératives tout en retrouvant un équilibre financier. Cette phase a conduit à une refonte importante du système constructif, passant d'une structure bois à une solution associant béton et façades en briques alvéolaires, tout en maintenant des objectifs ambitieux de confort d'été, de sobriété énergétique, de qualité architecturale et de décarbonation.

Le démarrage des travaux est prévu pour le dernier trimestre 2026.

Le projet a buté sur deux obstacles concernant le montage juridique et financier, qui ont ralenti la mise en oeuvre opérationnelle du projet : 

• Les banques conditionnent leur concours à une garantie de rachat par un organisme de logement social en cas de défaillance, sécurité classique pour un bailleur, inhabituelle pour une coopérative d’habitants en plus de la garantie du prêt PLS octroyée à 50% par la commune d’Ambilly et 50% par Annemasse Agglo.
• La coopérative a souhaité acquérir directement le foncier plutôt que recourir à un bail emphytéotique : option plus lourde en trésorerie de démarrage, mais plus sécurisante à long terme. Le scénario initial prévoyait un bail à construction inversé avec un loyer foncier annuel de 11 000€ en dialogue avec la commune d’Ambilly. Cependant, France Domaine a estimé par la suite que ce loyer était sous-évalué et que, par conséquent, à ce montant du loyer la commune consentait à une libéralité.

Combinées à un protocole de cession difficile à stabiliser avec la collectivité, ces tensions ont fait passer le budget prévisionnel de 3,3 à plus de 4 millions d’euros.

Par ailleurs, la maîtrise d'œuvre n'a pas seulement conçu un bâtiment. Elle a accompagné pendant plusieurs années un processus de co-construction complexe, réétudié un projet devenu économiquement irréalisable et permis de maintenir les ambitions sociales, architecturales et environnementales de l'opération. Le retour d'expérience montre ainsi que l'habitat coopératif et la co-conception produisent une valeur importante pour la qualité du logement, mais au prix d'un investissement en ingénierie et en coordination sensiblement supérieur à celui d'une opération de logement classique.

Il est retenu de cette expérience quelques enseignements qui traversent les projets de coopératives habitantes : 

• La co-conception produit de la qualité mais génère un temps d'étude important. La participation active des habitants permet d'obtenir des logements fortement appropriés et adaptés aux besoins réels des ménages. En contrepartie, elle allonge considérablement les phases de conception et nécessite un accompagnement technique renforcé.

• L'habitat coopératif entre en tension avec les logiques de rationalisation économique. Le choix de logements entièrement personnalisés conduit à une grande diversité de plans, ce qui limite les possibilités de standardisation constructive. Cette spécificité augmente mécaniquement les coûts d'études et de construction.

• Les espaces mutualisés créent de la valeur d'usage mais représentent un coût supplémentaire. Les espaces partagés (salle commune, chambre d'amis, buanderie, etc.) renforcent la qualité de vie collective mais doivent être intégrés dans l'équation économique globale du projet. 

• Les ambitions environnementales doivent être conciliées avec la soutenabilité économique. L'un des enseignements majeurs est qu'il a fallu hiérarchiser les objectifs afin de préserver les qualités d'usage, le confort d'été et la durabilité des matériaux tout en adaptant les choix constructifs aux capacités financières des habitants. 

• L'innovation génère également une complexité assurantielle et réglementaire. La réflexion sur le photovoltaïque, les toitures végétalisées et certaines solutions innovantes a nécessité des démarches spécifiques impliquant maîtrise d'ouvrage, maîtrise d'œuvre, entreprises et assureurs.

• Collectivité : Annemasse Agglomération
• Aménageur : Bouygues IMMOBILIER UrbanEra, D&A - Devillers et Associés | Architecture Urbanisme Paysage (MOEU)
• Maîtrise d'ouvrage : CoopEtoile (SAS Coopérative)
• Architecte : Lieux FAUVES
• Structure de recherche : Laboratoire Médiations de Sorbonne-université (Unité de recherche Médiations - Sciences des lieux, sciences des liens)
• Autres membres de l'équipe : MLT promotion, EFA structure, Conseil architecture urbanisme environnement (CAUE) d'Annecy, Fédération Habicoop