• Taille de l'opération : 16 logements et 1 chambre d'amis dont 11 dans le silos et 5 dans les écuries
• Nature : 9 en locatifs libres et 7 en LLS conventionnés ANAH 
• Typologies : T1 (1), T2 (11), T3 (2), T4 (2), T5 (1)
• Locaux : Silo, espace communs (581 m²), Minoterie, espaces polyvalents (910 m²)
• Surface SHAB : 1076 m²
• Innovations : développer une méthodologie de projet, logement abordable
  
   

Delphine Saint-Quentin et Pierre Meauzé sont engagés depuis plusieurs années dans un projet d'écolieu collectif à Bardos (64). Il s'agit  d'un projet exigeant qui demande de l'engagement en temps, en argent, en compétences, avec de profondes remises en question humaines : de celles qui font grandir, mais découragent aussi nombre de candidats en chemin. C'est précisément cette expérience qui les interroge : toujours les mêmes profils, toujours les mêmes ressources. L'habitat participatif reproduit-il les déterminismes sociaux qu'il prétend dépasser ? Reste-t-il massivement réservé à ceux qui peuvent attendre, investir, se consacrer à des années de montage collectif ? Comment le rendre accessible à d'autres ?

Les protagonistes imaginent alors un autre cadre. Non plus un projet pour un groupe déjà constitué de futurs propriétaires occupants, mais un projet locatif, à vocation sociale. Ils créent la Société Civile Immobilière (SCI) Bailko avec une ambition précise : proposer des logements participatifs à des prix abordables. Le travail a été mené aux côtés du Collectif Encore (agence d'architectes et de paysagistes).

Au bord du gave d'Oloron, l'ancienne Minoterie de Navarrenx se compose de trois bâtiments industriels du XIXe siècle dédiés à la production de farine puis d'électricité jusqu'aux années 1970. La Minoterie proprement dite, bâtiment industriel le plus proche du gave, est construite sur cinq niveaux dédiés initialement à l'ensilage, l'ensachage et le tamisage. Le Silo, au centre, est un imposant bâtiment sur quatre niveaux, composé de magnifiques voûtes en pierres en rez-de-chaussée et d'une charpente de style Eiffel au dernier étage. Enfin, les anciennes Écuries, plus modestes et sur deux niveaux, dédiées un temps aux bureaux de l'usine Masseys, viennent encadrer une place centrale formée par l’ensemble de ces bâtiments.

Le projet propose des logements en locatif social et libres participatifs avec différentes typologies de logements et une terrasse en façade du silo. Il prévoit également la création d’un tiers-lieu dans le bâtiment principal de la Minoterie, complété par des espaces communs et des jardins partagés. 

Après un travail d'analyse du montage de l'opération réalisé dans le cadre de l'incubation du programme Engagés pour la qualité du logement de demain, le programme retenu a été le suivant :

• 17 logements participatifs à vocation locative, dont 5 logements sociaux (30 % du programme conventionné ANAH) au sein du Silo et des Écuries.
• 1 tiers-lieu de 5e catégorie ERP dans l’ancien bâtiment de la Minoterie (espace associatif, restaurant en rez-de-chaussée, espaces de travail partagés aux étages).
• Des espaces partagés (30 % de la surface totale : ateliers, terrasses collectives, paliers généreux) ainsi qu'un parc et des potagers collectifs non clôturés.

Cette programmation est engagée autour de 3 innovations : 

• Innovation programmatique et sociale : développer un modèle d'habitat participatif locatif à vocation sociale porté par une structure privée (SCI Bailko), pour dépasser les blocages habituels de l'accession participative.
• Innovation patrimoniale et architecturale : inverser l'usage des structures industrielles verticales (les silos de stockage de grain) afin de les rendre habitables sans dénaturer la modénature en pierre.
• Sobriété radicale (le "déjà-là") : postulat écologique consistant à construire le moins possible en exploitant au maximum l'inertie, la portance et les volumes existants, plutôt que de s'en remettre à des solutions technologiques standardisées.

Le projet est rentré en phase chantier malgré un retard accumulé important et une économie du projet qui a tout de même été affectée, nécessitant parfois des arbitrages face aux surcoûts générés.

L'évolution de ce projet a rencontré un certain nombre d'enjeux d'ordres réglementaire, économique ou technique. Pour autant les efforts déployés par la maîtrise d'œuvre pour pallier les différentes problématiques rencontrées ont permis de ne pas dégrader le projet, voire sur certains aspects, de gagner en efficacité et en rationalité.

Pour la suite, la SCI Baïlko envisage la constitution d'une Société Coopérative d'Intérêt Collectif (SCIC) afin de fédérer habitants, associations, collectivités et usagers du tiers-lieu dans une gouvernance partagée par collèges. Dans l'attente de sa constitution, une association préfigurative (gestionnaire de l'ensemble du bâtiment, collectant les redevances de tous les occupants permanents) pourra prendre le relais dans un premier temps pour que la dynamique collective ne soit pas suspendue à l'aboutissement d'un montage juridique.

L'accompagnement de l'AMI Engagés pour la qualité du logement de demain a constitué, au de-là d'une aide financière, un véritable levier de transformation : 

• un apport en temps, permettant de maintenir la recherche au cœur du projet ;
• un apport méthodologique, favorisant la transversalité, le dialogue entre acteurs et l'expérimentation ;
• un apport de connaissances, par l'identification concrète des freins à l'innovation.

Ces apports ont permis d'identifier une série d'enjeux, qui sont de plusieurs natures.

Il y a les enjeux d'ordres réglementaire et technique : 

• Inadaptation des normes au bâti ancien : le cadre normatif applique au patrimoine ancien des logiques pensées pour le neuf.
• Arbitrages patrimoniaux contre performants : les Architectes des bâtiments de France (ABF) ont interdit la pose de panneaux solaires thermiques en toiture, obligeant à opter pour des solutions plus énergivores et impactant l'ambition environnementale du projet.
• Incohérence des règles de gestion des risques : les règles sur les argiles gonflantes imposent d'éloigner les arbres des bâtiments, niant ainsi l'effet vertueux d'un écosystème végétal mature qui maintient la fraîcheur des sols et stabilise naturellement les structures.
• Le paradoxe des assurances et des fondations : face à des demandes d'études de sol contraignantes exigeant des reprises sous-œuvre coûteuses et risquées, l'équipe a opté pour une surélévation du sol plutôt que de creuser.

Enjeux économiques : 

• Le coût du non rentable : un bilan d'opération classique et une banque ne sont pas capables de valoriser 30% d'espaces partagés, ces espaces aux nombreuses vertus sont ainsi économiquement "offerts" par la MOA.

• Un modèle public inadapté à la petite échelle rurale : la SCI Bailko a dû réduire son ambition sociale initiale, passant de 50% à 30% de logements conventionnés ANAH, afin de maintenir l'équilibre financier global.

• Fiscalité punitive pour la vertu : la fiscalité actuelle pénalise les changements de destination et favorise fiscalement la construction neuve périphérique, à rebours de l'objectif de sobriété foncière.

Enjeux de qualité d'usage et bénéfices pour l'habitant final : 

• Générosité spatiale hors-norme : les logements aménagés dans les anciens silos offrent des qualités et une robustesse structurelle impossibles à obtenir dans l'immobilier standardisé contemporain.
• Relation vécue au milieu vivant : L'aménagement paysager n'est pas un simple décor. L'absence de clôtures entre les potagers, la gestion de l'eau ainsi que la cohabitation avec la faune locale inscrivent concrètement l'habitant dans un milieu vivant.
• Coopération ordinaire et maîtrise des coûts : L'habitat participatif, bien qu'ajusté en cours de route (les locataires n’ayant pas pu co-concevoir les plans initiaux à cause de la rapidité du chantier global), se matérialise par la gestion partagée des règles de vie, le choix des finitions et la mutualisation d'espaces. Cela permet aux résidents ruraux à revenus modestes d’expérimenter des solidarités de proximité concrètes (partage d'outils, potagers, entraide intergénérationnelle) dans un cadre qualitatif et abordable.

Toutefois, certains freins se sont révélés trop structurants pour être levés dans le cadre opérationnel, ce qui n'est pas un échec en soi, mais plutôt une étape essentielle qui permet d'éprouver les difficultés et les réalités opérationnelles dont les leçons et l'expérience pourront être mobilisées dans des projets futurs. 

Enfin, la participation a également joué un rôle important. La SCI Bailko a confié l'intermédiation locative à Soliha dès la phase de chantier (un an avant la livraison) afin de montrer que le collectif se construit pendant l'opération et non pas après. Sous la supervision d'une AMU, une charte relationnelle et un règlement intérieur ont été élaborés collectivement.

Le livrable, produit par Collectif Encore, est disponible au téléchargement.

• Collectivité : Commune de Navarrenx
• Maîtrise d'ouvrage : SCI Bailko
• Architecte : Collectif Encore
• Structure de recherche : Collectif Encore, Université du Nous
• Autres membres de l'équipe : Etudes Alde - Bureau d’études structure bois, LURO - Bureau d’études structure béton, Ingetudes - BET Fluides, Finacoop - SCIC expertise comptable et conseil juridique, spécialisé ESS, Soliha
  
   

Consulter l'article de Diagonal :